Cerca
Cerca Menú

El Gobierno aprueba la reforma del alquiler y un índice de precios

arrendaments

L’últim Consell de Ministres de la legislatura va venir amb un reial decret llei de reforma del mercat del lloguer (Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer). El nou text va incloure pràcticament totes les mesures del decret anterior (no convalidat), com l’increment en la durada dels contractes, al que s’afegeix que la pujada de les rendes anuals queda ancorada a l’IPC o la creació d’un índex de preus de l’habitatge. El reial decret llei va entrar en vigor amb la publicació al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) dia 5 de març.

Reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU)

  • S’amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer de tres (3) a cinc (5) anys, i s’ampliarà la pròrroga tàcita d’un (1) a tres (3) anys per a persones físiques, cas que l’arrendador o l’arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.
  • Cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica seran set (7) anys de contracte obligatori i tres (3) de tàcit.
  • La pujada de la renda anual estarà lligada a l’IPC durant el temps que duri el contracte (5 anys).
  • Es limita a dos (2) mesos de renda les garanties addicionals a la fiança (un mes), llevat que es tracti de contractes de llarga durada.
  • Per poder resoldre el contracte, un cop arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, i transcorreguts com a mínim 5 anys si l’arrendador és persona física, o 7 anys si és una persona jurídica, l’arrendador ha de comunicar a l’inquilí, seva voluntat de no renovar-lo, amb, almenys, quatre (4) mesos d’antelació. Si és el llogater el que vol anar-se’n, ha d’avisar amb dos (2) mesos d’antelació.
  • Cas contrari, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, llevat que l’inquilí manifesti a l’arrendador amb un mes d’antelació a la data d’acabament de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.
  • La potestat de recuperació de l’habitatge pel propietari per resoldre anticipadament el contracte ha de quedar recollida expressament en el contracte –com que ho necessiti per al seu habitatge habitual, dels seus fills o cònjuge si canvien les circumstàncies familiars–.
  • El comprador d’un habitatge de lloguer ha de respectar el contracte vigent, estigui o no inscrit en el Registre de la Propietat.
  • Si hi ha acord entre propietari i inquilí es podran realitzar obres de millora de l’habitatge sense necessitat de signar un nou contracte.
  • Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador, sempre que sigui una persona jurídica.

Índex estatal de referència del lloguer d’habitatges

Com a novetat, es defineix un Índex estatal de referència del lloguer d’habitatges que, segons afirmen fonts del Ministeri de Foment, servirà a nivell informatiu perquè les CCAA puguin definir els seus propis índexs i aplicar-los per les seves polítiques d’habitatge, enfocada a incentius fiscals.

Aquest índex s’establirà en un termini de vuit mesos i el publicarà el Ministeri de Foment. Comptarà amb informació de tots els estaments: Agència Tributària, registradors, notaris, fiances registrades, portals immobiliaris, tindrà una temporalitat anual i detallarà els preus per ciutats, districtes i barris.

Aquestes mateixes fonts han descartat que l’habilitació d’aquest índex de preus suposi el primer pas per limitar el preu dels lloguers, ja que només una normativa amb rang de llei podria modificar un dret fonamental com és la propietat privada.

Beneficis fiscals

  • S’habilita en els ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat. És a dir, es tracta d’una bonificació per al particular que compta amb un habitatge de protecció oficial i que decideix posar-la en lloguer, però a un preu limitat per l’Ajuntament o la CCAA corresponent.
  • S’estableix l’exempció de l’impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent. És a dir, s’elimina el pagament de l’ITP per part del llogater en qualsevol CCAA.

Habitatge turístic (reforma de la Llei sobre Propietat Horitzontal)

Es lleva l’habitatge turístic de la regulació de la LAU en tractar-se d’una activitat econòmica, amb la qual cosa es reforma la Llei sobre Propietat Horitzontal per a:

  • Per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, les comunitats de veïns poden adoptar acords que limitin o condicionin l’exercici de l’activitat del lloguer turístic d’un habitatge, establint la possibilitat d’acordar una major contribució d’aquests al pagament de les despeses generals (fins a un 20% més).

Desnonaments (reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil)

  • Un cop el jutge ordena el desnonament de l’inquilí, aquest ha d’avisar els serveis socials perquè poden actuar en cas de vulnerabilitat per part del llogater i fins que se li cerqui una alternativa habitacional. El desnonament s’interromprà pel termini d’un (1) mes si el propietari és un particular i es paralitzarà pel termini de tres (3) mesos si es tracta d’una persona jurídica.
  • Un cop el jutge ordena la demanda de desnonament, ho ha de comunicar als serveis socials d’ofici amb data i hora exacta de llançament.
  • D’altra banda, i pel que fa als lloguers de llars en situació de vulnerabilitat, persones amb discapacitat, menors d’edat o majors de 65 anys, en cas de defunció del titular del contracte, l’arrendament es subrogarà a la resta d’inquilins de l’habitatge.

Queda exclòs

Tot i que semblava que estaria prevista la posada en marxa de noves bonificacions de l’IBI i la possible limitació dels preus per part d’Ajuntaments i CCAA, el Govern va descartar finalment les dues possibilitats.

Font: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/03/01/771894-el-gobierno-ultima-la-reforma-del-alquiler-y-crea-un-indice-de-rentas