Novedades – Página 23 – Gabinete de gestión y asesoría empresarial

L’últim Consell de Ministres de la legislatura va venir amb un reial decret llei de reforma del mercat del lloguer (Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer). El nou text va incloure pràcticament totes les mesures del decret anterior (no convalidat), com l’increment en la durada dels contractes, al que s’afegeix que la pujada de les rendes anuals queda ancorada a l’IPC o la creació d’un índex de preus de l’habitatge. El reial decret llei va entrar en vigor amb la publicació al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) dia 5 de març.

Reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU)

S’amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer de tres (3) a cinc (5) anys, i s’ampliarà la pròrroga tàcita d’un (1) a tres (3) anys per a persones físiques, cas que l’arrendador o l’arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.
Cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica seran set (7) anys de contracte obligatori i tres (3) de tàcit.
La pujada de la renda anual estarà lligada a l’IPC durant el temps que duri el contracte (5 anys).
Es limita a dos (2) mesos de renda les garanties addicionals a la fiança (un mes), llevat que es tracti de contractes de llarga durada.
Per poder resoldre el contracte, un cop arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, i transcorreguts com a mínim 5 anys si l’arrendador és persona física, o 7 anys si és una persona jurídica, l’arrendador ha de comunicar a l’inquilí, seva voluntat de no renovar-lo, amb, almenys, quatre (4) mesos d’antelació. Si és el llogater el que vol anar-se’n, ha d’avisar amb dos (2) mesos d’antelació.
Cas contrari, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, llevat que l’inquilí manifesti a l’arrendador amb un mes d’antelació a la data d’acabament de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.
La potestat de recuperació de l’habitatge pel propietari per resoldre anticipadament el contracte ha de quedar recollida expressament en el contracte –com que ho necessiti per al seu habitatge habitual, dels seus fills o cònjuge si canvien les circumstàncies familiars–.
El comprador d’un habitatge de lloguer ha de respectar el contracte vigent, estigui o no inscrit en el Registre de la Propietat.
Si hi ha acord entre propietari i inquilí es podran realitzar obres de millora de l’habitatge sense necessitat de signar un nou contracte.
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador, sempre que sigui una persona jurídica.

Índex estatal de referència del lloguer d’habitatges

Com a novetat, es defineix un Índex estatal de referència del lloguer d’habitatges que, segons afirmen fonts del Ministeri de Foment, servirà a nivell informatiu perquè les CCAA puguin definir els seus propis índexs i aplicar-los per les seves polítiques d’habitatge, enfocada a incentius fiscals.

Aquest índex s’establirà en un termini de vuit mesos i el publicarà el Ministeri de Foment. Comptarà amb informació de tots els estaments: Agència Tributària, registradors, notaris, fiances registrades, portals immobiliaris, tindrà una temporalitat anual i detallarà els preus per ciutats, districtes i barris.

Aquestes mateixes fonts han descartat que l’habilitació d’aquest índex de preus suposi el primer pas per limitar el preu dels lloguers, ja que només una normativa amb rang de llei podria modificar un dret fonamental com és la propietat privada.

Beneficis fiscals

S’habilita en els ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat. És a dir, es tracta d’una bonificació per al particular que compta amb un habitatge de protecció oficial i que decideix posar-la en lloguer, però a un preu limitat per l’Ajuntament o la CCAA corresponent.
S’estableix l’exempció de l’impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent. És a dir, s’elimina el pagament de l’ITP per part del llogater en qualsevol CCAA.

Habitatge turístic (reforma de la Llei sobre Propietat Horitzontal)

Es lleva l’habitatge turístic de la regulació de la LAU en tractar-se d’una activitat econòmica, amb la qual cosa es reforma la Llei sobre Propietat Horitzontal per a:

Per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, les comunitats de veïns poden adoptar acords que limitin o condicionin l’exercici de l’activitat del lloguer turístic d’un habitatge, establint la possibilitat d’acordar una major contribució d’aquests al pagament de les despeses generals (fins a un 20% més).

Desnonaments (reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil)

Un cop el jutge ordena el desnonament de l’inquilí, aquest ha d’avisar els serveis socials perquè poden actuar en cas de vulnerabilitat per part del llogater i fins que se li cerqui una alternativa habitacional. El desnonament s’interromprà pel termini d’un (1) mes si el propietari és un particular i es paralitzarà pel termini de tres (3) mesos si es tracta d’una persona jurídica.
Un cop el jutge ordena la demanda de desnonament, ho ha de comunicar als serveis socials d’ofici amb data i hora exacta de llançament.
D’altra banda, i pel que fa als lloguers de llars en situació de vulnerabilitat, persones amb discapacitat, menors d’edat o majors de 65 anys, en cas de defunció del titular del contracte, l’arrendament es subrogarà a la resta d’inquilins de l’habitatge.

Queda exclòs

Tot i que semblava que estaria prevista la posada en marxa de noves bonificacions de l’IBI i la possible limitació dels preus per part d’Ajuntaments i CCAA, el Govern va descartar finalment les dues possibilitats.

Font: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/03/01/771894-el-gobierno-ultima-la-reforma-del-alquiler-y-crea-un-indice-de-rentas

22/03/2019

by Gabinete de gestión y asesoría empresarial

Gestión

El Gobierno aprueba la reforma del alquiler y un índice de precios

El último Consejo de Ministros de la legislatura vino con un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler). El nuevo texto incluyó prácticamente todas las medidas del decreto anterior (no convalidado), como el incremento en la duración de los contratos, a lo que se añade que la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC o la creación de un índice de precios de la vivienda. El real decreto ley entró en vigor con la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) día 5 de marzo.

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatorio y tres (3) de tácito.
La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato –como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares–.
El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas

Como novedad, se define un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas que, según afirman fuentes del Ministerio de Fomento, servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de vivienda, enfocada a incentivos fiscales.

Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministerio de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

Estas mismas fuentes han descartado que la habilitación de este índice de precios suponga el primer paso para limitar el precio de los alquileres, ya que solo una normativa con rango de Ley podría modificar un derecho fundamental como es la propiedad privada.

Beneficios fiscales

Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.
Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

Vivienda turística (reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal)

Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica, con lo que se reforma la Ley sobre Propiedad Horizontal para:

Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).

Desahucios (reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actuar en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un (1) mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres (3) meses si se trata de una persona jurídica.
Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.
Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.

Ha quedado fuera

A pesar de que parecía que iba a estar contemplada la puesta en marcha nuevas bonificaciones del IBI y la posible limitación de los precios por parte de Ayuntamientos y CCAA, el Gobierno descartó finalmente ambas posibilidades.

Fuente: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/03/01/771894-el-gobierno-ultima-la-reforma-del-alquiler-y-crea-un-indice-de-rentas

08/03/2019

by Gabinete de gestión y asesoría empresarial

Jurídic

Actualitat del Tribunal Constitucional

El TC declara que la llei 5/2018, que estableix mesures ràpides per recuperar l’habitatge ocupat il·legalment, no vulnera el dret a la inviolabilitat del domicili ni a un habitatge digne.

El Ple del Tribunal Constitucional ha desestimat el recurs d’inconstitucionalitat promogut per més de 50 diputats del Grup Parlamentari Confederal de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea al Congrés dels Diputats, contra la Llei 5/2018, d’11 de juny, de modificació de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’enjudiciament civil, en relació amb l’ocupació d’habitatges il·legals.

Els recurrents consideraven que la llei impugnada vulnerava, entre altres, el dret a la inviolabilitat del domicili i a gaudir d’un habitatge digne i adequat perquè feia possible executar un desallotjament forçós de l’habitatge sense alternativa habitacional i sense permetre als òrgans judicials valorar les concretes circumstàncies concurrents en cada cas.

La sentència, de la qual ha estat ponent el magistrat Andrés Ollero, assenyala que «la decisió judicial de procedir al desallotjament dels ocupants que es pot adoptar en el procés sumari per a la recuperació de la possessió de l’habitatge instituït per la Llei 5/2018 no constitueix una violació del dret a la inviolabilitat del domicili garantit». «El jutge és l’autoritat competent per a ordenar i reconduir situacions contràries a la norma substantiva i la seva adequació a ella, sense que puguin oposar-se-circumstàncies de fet encaminades a fer possible la permanència i consolidació d’una situació il·lícita, com és l’ocupació il·legal d’una habitatge».

El Tribunal explica que el dret a l’elecció de residència no és un dret absolut que habiliti a ocupar qualsevol habitatge o espai sinó que té límits i s’ha d’exercir dins del respecte a la llei, ja que «per a habitar lícitament en un habitatge cal gaudir d’algun dret que habiliti al subjecte per a la realització de tal ús del bé en el que pretén establir-se».

D’altra banda, l’ordre judicial de desallotjament dels ocupants de l’habitatge no exclou de cap manera que els poders públics hagin d’atendre les situacions d’exclusió residencial que es puguin produir, en particular, quan afecten persones especialment vulnerables. La sentència afegeix que, «la resolució judicial que ordeni el desallotjament dels ocupants il·legals de l’habitatge s’ha de comunicar per l’òrgan judicial als serveis públics competents en matèria de política social, perquè en el termini de set dies puguin adoptar les mesures de protecció que siguin procedents, amb vista a la situació de vulnerabilitat en què poguessin quedar afectats pel llançament, sempre que aquests hagin manifestat el seu consentiment».

Tampoc es vulnera el dret a un habitatge digne i adequat en la mesura en què aquest precepte «no garanteix un dret fonamental sinó que enuncia un principi rector de la política social i econòmica». Per aquest motiu la regulació controvertida no pot, en cap cas, contravenir el mandat de l’art. 10.2 de la Constitució d’interpretar les normes relatives als drets i llibertats d’acord amb la Declaració Universal de Drets Humans i els acords i tractats internacionals sobre les mateixes matèries ratificats per Espanya.

En aquest punt, el Tribunal recorda que «la prohibició de desallotjaments forçosos a la qual es refereixen els instruments de Nacions Unides, citats pels recurrents, no s’aplica als desallotjaments efectuats legalment i de manera compatible amb les normes internacionals de drets humans, en particular les referides al dret a un procés amb les degudes garanties». La sentència conclou afirmant que la Llei 5/2018, tot i ser una norma processal, no és aliena a la preocupació del legislador per fer front a les situacions d’especial vulnerabilitat social que es puguin produir com a conseqüència del desallotjament d’habitatges judicialment decretat. A més, «el legislador disposa d’un ampli marge d’apreciació per adoptar disposicions en matèria social i econòmica».

El vot concurrent, formulat per la Magistrada María Luisa Balaguer, parteix de la consideració que el reconeixement, el respecte i la protecció dels principis rectors han d’informar la legislació positiva, i, per tant, condicionen la llibertat del legislador; com han d’informar també la pràctica judicial, en la qual no pot deixar de incloure la jurisdicció constitucional. El paràmetre de control per al Tribunal Constitucional és la Constitució, i, per tant, també l’art. 47 CE, i des d’aquesta posició, des de la perspectiva de la garantia de plena eficàcia de la totalitat del text constitucional, també dels principis rectors que conté, és des d’on s’ha de formular el judici de constitucionalitat abstracte en el supòsit de la norma impugnada.

El fet que l’art. 47 CE no hagi estat considerat com un dret fonamental en la Constitució, no el converteix en un text buit de juridicitat, sinó que és una norma amb força jurídica, el nivell de coercibilidad no arriba a l’aplicació immediata, però si obliga a l’operador jurídic a formular un paràmetre de constitucionalitat respecte de la norma la constitucionalitat enjudicia, en relació amb les exigències d’un Estat social i democràtic de dret, que és l’establert en la Constitució.

08/03/2019

by Gabinete de gestión y asesoría empresarial

Jurídico

Actualidad del Tribunal Constitucional

El TC declara que la ley 5/2018, que establece medidas rápidas para recuperar la vivienda ocupada ilegalmente, no vulnera el derecho a la inviolabilidad del domicilio ni a una vivienda digna.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha desestimado el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Confederal de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea en el Congreso de los Diputados, contra la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación con la ocupación de viviendas ilegales.

Los recurrentes consideraban que la ley impugnada vulneraba, entre otros, el derecho a la inviolabilidad del domicilio y a disfrutar de una vivienda digna y adecuada porque hacían posible ejecutar un desalojo forzoso de la vivienda sin alternativa habitacional y sin permitir a los órganos judiciales valorar las concretas circunstancias concurrentes en cada caso.

La sentencia, de la que ha sido ponente el Magistrado Andrés Ollero, señala que “la decisión judicial de proceder al desalojo de los ocupantes que puede adoptarse en el proceso sumario para la recuperación de la posesión de la vivienda instituido por la Ley 5/2018 no constituye una violación del derecho a la inviolabilidad del domicilio garantizado”. “El juez es la autoridad competente para ordenar y reconducir situaciones contrarias a la norma sustantiva y su adecuación a ella, sin que puedan oponérsele circunstancias de hecho encaminadas a hacer posible la permanencia y consolidación de una situación ilícita, como es la ocupación ilegal de una vivienda”.

El Tribunal explica que el derecho a la elección de residencia no es un derecho absoluto que habilite a ocupar cualquier vivienda o espacio sino que tiene límites y debe ejercerse dentro del respeto a la ley, ya que “para habitar lícitamente en una vivienda es necesario disfrutar de algún derecho que habilite al sujeto para la realización de tal uso del bien en el que pretende establecerse”.

Por otra parte, la orden judicial de desalojo de los ocupantes de la vivienda no excluye en modo alguno que los poderes públicos deban atender a las situaciones de exclusión residencial que pudieran producirse, en particular, cuando afecten a personas especialmente vulnerables. La sentencia añade que, “la resolución judicial que ordene el desalojo de los ocupantes ilegales de la vivienda se ha de comunicar por el órgano judicial a los servicios públicos competentes en materia de política social, para que en el plazo de siete días puedan adoptar las medidas de protección que fueren procedentes, en orden a la situación de vulnerabilidad en que pudieran quedar los afectados por el lanzamiento, siempre que estos hubieran manifestado su consentimiento”.

Tampoco se vulnera el derecho a una vivienda digna y adecuada en la medida en que dicho precepto “no garantiza un derecho fundamental sino que enuncia un principio rector de la política social y económica”. De ahí que la regulación controvertida no puede, en ningún caso, contravenir el mandato del art. 10.2 de la Constitución de interpretar las normas relativas a los derechos y libertades conforme con la Declaración Universal de Derechos Humanos y los acuerdos y tratados internacionales sobre las mismas materias ratificados por España.

En este punto, el Tribunal recuerda que “la prohibición de desalojos forzosos a la que se refieren los instrumentos de Naciones Unidas, citados por los recurrentes, no se aplica a los desalojos efectuados legalmente y de manera compatible con las normas internacionales de derechos humanos, en particular las referidas al derecho a un proceso con las debidas garantías”. La sentencia concluye afirmando que la Ley 5/2018, aun siendo una norma procesal, no es ajena a la preocupación del legislador por hacer frente a las situaciones de especial vulnerabilidad social que puedan producirse como consecuencia del desalojo de viviendas judicialmente decretado. Además, “el legislador dispone de un amplio margen de apreciación para adoptar disposiciones en materia social y económica”.

El voto concurrente, formulado por la Magistrada María Luisa Balaguer, parte de la consideración de que el reconocimiento, el respeto y la protección de los principios rectores deben informar la legislación positiva, y, por tanto, condicionan la libertad del legislador; como deben informar también la práctica judicial, en la que no puede dejar de incluirse la jurisdicción constitucional. El parámetro de control para el Tribunal Constitucional es la Constitución, y, por lo tanto, también el art. 47 CE, y desde esta posición, desde la perspectiva de la garantía de plena eficacia de la totalidad del texto constitucional, también de los principios rectores que contiene, es desde donde debe formularse el juicio de constitucionalidad abstracto en el supuesto de la norma impugnada.

El hecho de que el art. 47 CE no haya sido considerado como un derecho fundamental en la Constitución, no lo convierte en un texto vacío de juridicidad, sino que es una norma con fuerza jurídica, cuyo nivel de coercibilidad no llega a la aplicación directa inmediata, pero si obliga al operador jurídico a formular un parámetro de constitucionalidad respecto de la norma cuya constitucionalidad enjuicia, en relación con las exigencias de un Estado social y democrático de derecho, que es el establecido en la Constitución.